特寫｜香港樓市春風里
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發(fā)布 : 03-17
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21世紀經(jīng)濟報道實習記者宋宛姿、記者孔海麗 香港、北京報道2月28日午后，吳瀟宇的微信突然彈出了一條消息。“你的愿望達成了，可以買房了，不用等畢業(yè)了。”吳瀟宇有些摸不著頭腦，給地產(chǎn)代理商緩緩打去一個問號。隨后，吳瀟宇看到了新聞。就在幾小時前，香港特區(qū)政府宣布，取消實行了長達14年的樓市“辣招”。這意味著，所有住宅物業(yè)交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。樓市購買力應(yīng)聲彈起。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，新房市場方面，“撤辣”十天內(nèi)已有超過1500宗成交。而去年香港樓宇總買賣合約登記數(shù)已跌至1991年以來最低點，二手住宅銷量也創(chuàng)下28年新低。至3月15日，距宣布“撤辣”已有兩周時間，香港新房、二手房依然成交火爆。在成千的準買家里，有人剛?cè)〉孟愀凵矸荩K于看到安家曙光；有人看好樓市走向，爽快地一擲千金只為投資；而有人擔心后續(xù)樓價激升，貸款優(yōu)惠下調(diào)，急忙入市。寒冷經(jīng)年的香港樓市，走進了春風里。（“撤辣”后，九龍石硤尾某售樓處 攝影/宋宛姿）奔涌而出的“剛需”吳瀟宇抑制不住興奮，轉(zhuǎn)手便將新聞截圖發(fā)給了父母，父親秒回，“快去看樓！”自2019年離開家鄉(xiāng)福建赴港求學，吳瀟宇以學年為單位租房。每學年開端，“住哪兒”的問題總困擾著吳瀟宇。過去幾年，她長租過酒店，也租過住宅，月租12000到18600港幣不等。疫情結(jié)束后，酒店租金上調(diào)，吳瀟宇直呼“租不起”。當下，吳瀟宇月租21000港幣左右，不包含水電費。考慮到家中弟弟日后可能也在港發(fā)展，今年大三的吳瀟宇曾和父母商量，明年一畢業(yè)找到工作，就申請按揭買房。如今，撤辣消息意外傳來，吳瀟宇撒腿跑向售樓處。3月3日，九龍石硤尾附近以小戶型為主的某樓盤開盤，吳瀟宇在地產(chǎn)代理商的帶領(lǐng)下參與了首輪抽簽，希望在放出的138個單位里能抽中三房，買來自住。哪里想得到，當吳瀟宇抵達售樓部時，看到的是黑壓壓的人群，粗略估計超過千人。他們中許多皆是拖家?guī)Э凇⒛眉胰松矸葑C一起抽簽，有些是“想一口氣買好多套”。見此陣仗，單槍匹馬的吳瀟宇給父母打了電話，“大概率買不到了”。沒有意外，138個單位在四小時內(nèi)全部售罄。吳瀟宇中意的三房單位，在喊到六十幾號時便宣布售空。兩天后，吳瀟宇的母親感冒剛一恢復(fù)，便迅速抵港，想一同參觀位于新界康城的某英式樓盤。然而，“當時想買總價600萬港幣的一套，剛到就已經(jīng)被人買走了。后來看了總價650萬港幣的一套房，由于按揭沒弄明白，猶豫了不敢定下去，結(jié)果很快也沒了。”當下，吳瀟宇一邊研究著怎樣申請按揭，一邊關(guān)注著各個樓盤動態(tài)。目標是在上半年買到中意的房子。（新界康城某樓盤樣板間內(nèi)攝影/宋宛姿）馬丁也是搶房大軍的一員。過去一年，馬丁同妻子一閑下來便在香港看房子。馬丁來自北京，從事地產(chǎn)保險等領(lǐng)域的咨詢工作，這幾年，馬丁幾乎每個月都需要“跑好幾趟香港”。妻子是香港身份，隨著預(yù)產(chǎn)期臨近，買房的心情起來越急迫。“撤辣”當天，馬丁一聽到消息，在“腦子剛啟動三分之一”的情況下，下意識發(fā)了條朋友圈，覺得“香港不限購了，挺厲害”。爾后，反應(yīng)過來的馬丁趕到出入境處辦理簽注，同時跟地產(chǎn)代理商聯(lián)系，縮小目標范圍，“起碼不瞎買”。3月2日，線上了解眾多樓盤后，馬丁和妻子逐漸鎖定了位于九龍城的某樓盤，“擁有全港校網(wǎng)最多最好的學區(qū)”是最吸引他們的地方。馬丁的急迫，并不孤單。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，“撤辣”后五天之內(nèi)，即2月28日至3月3日，香港新房市場共錄得近590宗成交，比2月全月約276宗的2倍還多。僅3月2日和3日周末兩天，就有452宗，而此前一個周末只有24宗。3月4日，當馬丁和妻子的航班剛落地香港，代理商的消息跳了出來，“大哥，只有一套了。”趕到售樓現(xiàn)場，馬丁發(fā)現(xiàn)，許多準買家都是拎著行李前來，沒拎行李的，據(jù)馬丁觀察，“多是比較近的，像廣州的購房客”。售樓處、樣板房、簽約處，“水泄不通”四個字毫不夸張。馬丁原本計劃購入一套兩房，但現(xiàn)在剩下的最后一套是一房，“沒得挑了”，只能“退而求其次”，買下了它。馬丁說，像他這般“當即入手”的購房客里，很大一部分都是本就有著自住需求的香港新居民。為吸引更多人才，港府于2022年10月取消“優(yōu)才計劃”的年度配額，兩個月后，“高才計劃”啟動，取得香港戶口的方式進一步拓寬。截至2023年11月，香港各項人才措施申請者超過20萬，約是2022年的4倍。在馬丁看來，通過這樣一系列人才措施拿到香港身份的人，都具備一定的經(jīng)濟能力。而他們中的許多人，選擇來香港定居，“看重的就是教育。”通過香港的DSE考試，可以考回內(nèi)地大學，也可留在香港或出國。因此，“想在香港上學，就自然會考慮租房買房的問題。”然而，過去兩年，香港樓市持續(xù)低迷，房價幾乎跌回七年前，買家“難以下手”。突然的“撤辣”，相當于購房成本直接打了九折，點燃了積壓已久的購買力，剛需奔涌而出。聞聲出動的投資客馬丁其實也想過，等妻子八月生完孩子，他們回內(nèi)地居住時，可以把剛剛盤下的房屋出租。因為“租售比很高”，而“小戶型的房屋也好租”。有類似想法的買家并非馬丁一家。十多天時間新房超1500宗成交的背后，顯然有“剛需”之外的手在推動。上海的林昱是金融行業(yè)從業(yè)者。去年，他同女友一起通過“高才計劃”留在了香港。此前，林昱考慮到今年結(jié)婚后，也會接父母到港居住，計劃買房自住。“撤辣”推動了二人買房的決定，甚至生出了“額外買兩套放租”的念頭。“撤辣”當天，林昱收到同在香港的朋友消息，稱自己正準備給定金買房，結(jié)果二手房的房東突然加價，直接提價“5％-10%”。林昱覺得“夸張”之余，也意識到，如果再晚些進場，“樓價或許就不是現(xiàn)在這個數(shù)目了”。在他看來，即使沒有“撤辣”，香港房價繼續(xù)下跌的空間已然不大。“撤辣”后，不少香港本地銀行紛紛降低了貸款的優(yōu)惠力度。參觀了一些新盤后，他們還是選擇了之前就看中的那套商品房——位于南昌站附近，背靠西九龍，“地段好，配套好，交通也方便”。林昱坦誠地說，原本二人只打算入手一套三房來自住，但“‘撤辣’力度太大了”，加之租金上漲趨勢明顯，當下決定再入手兩套二房，用來出租。據(jù)林昱介紹，香港優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)，租金回報率普遍在5%左右。2021年赴港的郝捷，也印證了這一點。在內(nèi)地一所985大學畢業(yè)后，郝捷來到香港就讀數(shù)據(jù)科學碩士，后留港工作，曾創(chuàng)業(yè)做數(shù)據(jù)分析，也做過學生公寓。2023年10月前，高昂的稅費令郝捷“完全沒考慮過”在港買房。后來，“先免后征”政策出臺，郝捷開始留意香港樓市。只是由于樓價“跌得厲害”，郝捷一直在“等”。“撤辣”前幾日，郝捷留意到幾大開發(fā)商的樓盤一下子取消了很多優(yōu)惠，嗅到樓市即將變動的郝捷，2月24日關(guān)注了一個主打小戶型的樓盤，并參與了25日該樓盤的抽簽，成功抽中一套三房。3天后，郝捷看到撤辣消息，覺得自己賭對了。他已交了部分定金。當下他同妻子是在港租房，郝捷坦言，在港買房更看重其投資屬性。自住是“求一個面積大，住得舒服”，但放到香港租務(wù)市場中，面積大的房子每平米租金反而低。“1000尺（約92.9平方米）的房子租金大約在30000港幣左右，而一個250尺的房子租金也可達15000港幣。總價差了4倍，租金卻只差了2倍。”郝捷說。據(jù)郝捷介紹，“目前市區(qū)單間租金基本在7000到8000港幣不等”，而就郝捷抽中的那套房屋而言，“開發(fā)商恒基地產(chǎn)專做納米樓，425尺的單位可獲四個租戶。如果按總價630萬港幣、租金28000港幣計算，最高回報率甚至可以達到5.3%。”郝捷計劃再買一套價值500萬到600萬港幣左右的住宅單位用以放租。按捺不住的地產(chǎn)代理從港島、新界到九龍，新房市場熱氣撲面。3月8日，記者剛走進新界康城某樓盤，一位在保安亭內(nèi)“守株待兔”的銷售便走了出來，招呼道，“看房嗎？”隨后一路介紹相關(guān)情況。在示范單位樓層，走廊兩側(cè)的大小單間內(nèi)，香港各地產(chǎn)代理機構(gòu)工作人員一字排開，看到客人過來都熱情相迎。據(jù)該樓盤的銷售王小辰介紹，過去，該盤每月銷量在十幾單，而“撤辣”不到10天，已達60多單。（“撤辣”后，新界將軍澳某主流地產(chǎn)代理門店 攝影/宋宛姿）開發(fā)商也趁機促銷。王小辰補充說：“‘撤辣’后，樓盤規(guī)定，如能在繳納定金后90天內(nèi)將剩余款項交齊，購房者可獲8%的折扣。”位于新界火炭的某豪宅樓盤，背靠港鐵東鐵線，可直達九龍、港島，到深圳也只有幾站地鐵，這樣的地理優(yōu)勢令該盤于“撤辣”前便早早實施起了抽簽制度。“撤辣”后，為應(yīng)對涌來的大批量買房客，開發(fā)商不得不臨時調(diào)整抽簽制度，將從前較為隨機的抽簽日改為每周日抽簽，而且購房者必須親自持身份證到場。九龍石硤尾一處新樓盤邊上，香港某主流地產(chǎn)代理機構(gòu)的從業(yè)者俞磊和同事幾人正手持幾張彩色樓紙，倚著一旁的圍欄四處張望。當記者走近，俞磊問，“是看房的吧？”（九龍石硤尾某樓盤樓紙 攝影/宋宛姿）俞磊指著尚未竣工的樓盤介紹：“這個盤剛剛來了個西餅客，一下子帶走了24個單位。”“西餅客”是香港地產(chǎn)業(yè)內(nèi)用以代指一擲千金的豪客，這些買家通常如買西餅般一打打買入住宅單位。香港樓市已許久未見“西餅客”。談話間，俞磊的手機不停地響。來電都是想來看房的。就他主理的這一樓盤而言，過去開盤半年，每天僅1、2個人來看，共賣出50戶單位；而“撤辣”后不到10天，每天上百人來看樓，賣出近380戶單位——10天的銷售量是過去半年的7倍多。在俞磊看來，低價格（較同地段低100萬港幣左右）、小戶型的特點，使得該樓盤在眾多樓盤里拔得頭籌。這種開放式、一房單位，“蠻好出租”、“很有吸引力”。隨后，俞磊提出一同去看看樓花（即預(yù)售樓盤樣板房）。由于商務(wù)用車不夠，記者就同另外一對代理商、準買家共同乘車前往樓花所在地。樓花入口，眾多銷售立成一排。最前排的銷售見到代理商，第一句話便是，“什么客戶呀？”而俞磊們的回答一般是：內(nèi)地客、香港本地客或是其他。看房的人可以用“絡(luò)繹不絕”四個字來形容。因為房型面積不大，大家進出時都要側(cè)身禮讓。據(jù)俞磊介紹說，“撤辣”后，內(nèi)地、香港本地的買房客基本是“五五開”。（“撤辣”后，九龍石硤尾某樓盤樣板間內(nèi) 攝影/宋宛姿）臨近黃昏時分，俞磊在一旁不時地看著手表，顯得有些緊張。原來，幾小時后，他將和妻子一同參與該樓盤的第二輪抽簽，共800余人參與，放出單位僅200個。次日，俞磊發(fā)來消息，“中了開放式，真好運！”從事地產(chǎn)代理多年，他看好石硤尾附近這套樓盤的投資價值，而“撤辣”也令其不再需要額外承擔購入第二套房屋而帶來的15%巨額稅款。據(jù)俞磊透露，像他一樣，從事代理職業(yè)，在火熱行情中已經(jīng)或準備下場買房的人，并不罕見。香港樓市的溫度，眼見著升高了。（文中吳瀟宇、林昱、郝捷、王小辰、俞磊均為化名）
